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物权法之不动产物权变动及案例解析

发布时间2019年05月21日浏览量:来源:专注财经税法解说作者:佚名

在经济生活中经常发生房屋抵押、土地抵押等事项,那么生活中的这些不动产抵押效力如何呢?是合同成立就生效?还是未经登记机构登记就能对方其他人呢?下面小编就来总结一下这些情形吧。

一、不动产的物权变动


(一)登记生效


不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。


(1)建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记,登记是建设用地使用权的生效条件。


(2)以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的,必须办理抵押登记,抵押权自登记之日起生效。


(3)当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的物权合同,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。


例如:债务人A以自己的不动产向债权人B设定抵押,2018年4月10日办理抵押登记,抵押权就从4月10日登记之日起设立;债务人A与债权人B合同签订日为2018年4月1日,那么当事人之间签订的不动产物权合同,自合同成立时生效,4月1日正式生效;这里抵押权如果4月10日没有办理登记,不影响合同的效力。


(二)登记对抗


(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人。


(2)地役权自地役权合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人。


二、非基于法律行为的物权变动


非基于法律行为的物权变动不以登记为要件,但是获得权利主体再处分该物权时,仍应当办理登记,未办理登记的,不发生物权变动。


(一)案例内容


A公司向B银行借款1000万元,拿建设用地使用权设定抵押,2018年4月1日签订书面抵押合同,若签合同时约定A公司到期款项未还,土地归B银行所有。2018年4月10日办理了抵押登记,A公司在土地上建房子,2018年7月1日房子建成后,2018年9月1日A公司又拿房子向C公司借款2000万元,A公司的借款到期未还,拍卖时只有一块土地,土地拍卖价款800万元,地上建筑物房子拍卖价款400万元,A公司拿整个房子设定抵押,A公司到期均未还B银行和C公司的款项。据悉,该土地使用权是通过无偿划拨方式取得的,土地出让金如果不是无偿划拨方式应为300万元。


(二)案例解析


(1)A公司与B银行约定A公司到期未还款,土地归B银行所有,该约定无效,但是不影响抵押合同中其它条款的效力。


(2)2018年4月10日抵押登记后,A公司在该土地上建的房子属于新增的房屋,不属于抵押财产。


(3)A公司的借款到期未还,B银行对房屋的拍卖价款享有优先受偿权吗?答案是B银行对房屋拍卖的价款不享有优先受偿权,因为新增地上建筑物不属于抵押财产。


(4)开发商2018年7月1日建成房屋,开发商自建成之日起对房屋享有所有权。


(5)A借款到期未还B银行和C公司的借款,我们站在C公司的角度来看,C公司对房屋价款享有多少优先受偿权呢?因为A公司是拿房屋向C公司借款,C公司可以就A公司拍卖所得400万元享有优先受偿权。


(6)同一块土地进行抵押,不动产作抵押,要按照登记的先后顺序进行清偿。我们知道A公司的土地所有权是政府通过无偿划拨给予的,那现在土地拍卖了,A公司当然要补交土地出让金了,该怎么补缴呢?土地拍卖价款800万元,应先向政府补交土地出让金300万元,对剩下来的500万元按照登记的先后顺序来进行清偿,B银行优先于C公司得到受偿。


(7)土地抵押后,如果当地政府在土地上修建高速公路了,需要征A公司的土地,政府征地给A公司土地补偿金200万元,那么B银行对该200万元的补偿金享有优先受偿的权利,这就是所谓的物上代位性。


(三)注意事项


(1)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。


(2)因继承或受遗赠取得物权的,自继承或受遗赠开始时发生效力。


(3)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或消灭的,自法律文书或人民政府的证书决定生效时发生效力。



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